„Nowa ustawa deweloperska” – kiedy stosować dotychczasową ustawę, a kiedy nową? – zmiany od 1 lipca 2022 r.

Z dniem 01 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tak zwana „nowa ustawa deweloperska”, która zastąpiła dotychczasową ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wejście w życie nowej ustawy rodzi wiele problematycznych pytań w zakresie jej stosowania, a zwłaszcza, że dopuszcza ona przypadki, w których możliwe będzie zastosowanie starych przepisów ustawy deweloperskiej. Kto i w jakich sytuacjach może liczyć na prawne rozwiązania według zasad dotychczasowej ustawy, a kto podlega wyłącznie nowej ustawie? Jakie zmiany od 1 lipca 2022 r. wprowadza nowa ustawa? Na te pytania odpowiadamy poniżej.

Kiedy stosować dotychczasową ustawę deweloperską, a kiedy nową?

Możliwość zastosowania przepisów dotychczasowej ustawy będzie miała miejsce pod warunkiem, że deweloper przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, tj. przed dniem1 lipca 2022 r.:

  1. rozpoczął sprzedaż, przy czym rozpoczęcie sprzedaży w tym wypadku należy rozumieć jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich oraz
  2. zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską, a więc umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa w postaci ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

 

Należy jednak pamiętać, że przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej przewidują możliwość stosowania przepisów dotychczasowej ustawy przez okres 2 lat, a więc deweloper, który stosuje przepisy dotychczasowej ustawy będzie mógł je stosować do dnia 1 lipca 2024 roku. 

Ustawodawca wskazał również, że do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa powyżej i w zakresie, których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej nie nastąpiło przeniesienie własności lokalu na nabywcę, zastosowanie mają przepisy dotychczasowej ustawy oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy deweloperskiej.

Dla porządku należy w tym miejscu dopowiedzieć, że w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej po dniu 1 lipca 2024 r. – nawet w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego na dotychczasowych zasadach – stosuje się do niej przepisy nowej ustawy deweloperskiej, bowiem umowa taka nie jest objęta zakresem żadnego z przepisów przejściowych pozwalających na stosowanie przepisów dotychczasowych.

 

Najważniejsze zmiany, 

które wprowadza nowa ustawa deweloperska

  1. W pierwszej kolejności należy wspomnieć, że przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą miały szersze zastosowanie niż przepisy dotychczasowej ustawy, ponieważ będą odnosiły się zarówno do lokali mieszkalnych jak i wszelkich innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawanych wraz z lokalami mieszkalnymi, lokali oddanych do użytkowania, a także lokali powstałych w wyniku przebudowy. Ustawa wprowadza również obowiązek stosowania ustawy deweloperskiej w przypadku, kiedy lokal nabywany jest od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem, jeżeli przedsiębiorca ten nabył lokal bezpośrednio od dewelopera. Oznacza to, że część nowych przepisów potencjalnie może dotyczyć każdego przedsiębiorcy, bez względu na rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej, jej formę czy inne okoliczności. W szczególności należy podkreślić, że obowiązkiem stosowania nowej ustawy deweloperskiej mogą być objęci przedsiębiorcy, których działalność nie ma nic wspólnego z budownictwem czy sprzedażą nieruchomości.
  2. Zmiana będzie dotyczyć także umów rezerwacyjnych w zakresie wymogów formalnych jakie umowa rezerwacyjna będzie spełniać, ale również w zakresie wysokości opłat rezerwacyjnych, do których uiszczenia zobowiązany jest nabywca. Według nowej ustawy będzie to 1% ceny lokalu. Ustawodawca zabezpieczył również nabywców w zakresie ewentualnego zwrotu opłaty rezerwacyjnej wskazując, że na deweloperze będzie ciążył obowiązek zwrotu tejże opłaty w sytuacji nieuzyskania pozytywnej decyzji kredytowej przez nabywcę.
  3. Kolejną ważną zmianą są szeroko rozbudowane przepisy odnoszące się do zgłaszania wad lokalu oraz ich naprawy. Nabywca będzie mógł naprawić wady na koszt dewelopera w sytuacji, kiedy deweloper nie usunął ich w wyznaczonym terminie. Ustawodawca wprowadził również możliwość odmowy odbioru lokalu przez nabywcę w momencie występowania „wady istotnej”, której w ramach nowej ustawy nie zdefiniowano, a co może być przyczyną licznych sporów nabywców z deweloperami. 
  4. Utworzony został także Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który będzie funkcjonował na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Fundusz ten na celu zabezpieczenie ewentualnego zwrotu środków wpłacanych przez nabywców lokali. To rozwiązanie wiąże się ze zobowiązaniem deweloperów do wpłacania składek do Funduszu. Wysokość tych składek w przypadku rachunku otwartego wynosić będzie nie więcej niż 1% ceny lokalu.

Nowa ustawa deweloperska może wzbudzać wiele wątpliwości na różnych płaszczyznach jej stosowania, zwłaszcza odnoszących się do sytuacji, w których nie jest oczywiste, której ustawy przepisy należy w danej sytuacji zastosować. Wiele problemów będzie musiało być przedmiotem pogłębionej analizy prawnej przepisów zarówno nowej jak i dotychczasowej ustawy.

 

Apl. adw. Kamila Kunicka