Nowy przeciwnik w procesie z inwestorem
Kilka lat po odczuwalnym wzroście zainteresowania nowym budownictwem mieszkaniowym sprzed recesji, coraz częściej w praktyce pojawia się problem wad fizycznych nowo powstałych budynków. Usterki dotyczą zwłaszcza elementów stanowiących nieruchomość wspólną, takich jak miejsca postojowe, elewacja budynku, klatki schodowe czy widny.
W takich wypadkach w praktyce pojawiło się kluczowe zagadnienie, kto jest uprawniony do wystąpienia przeciwko inwestorowi – mieszkańcy samodzielnie, czy też tego zadania może podjąć się wspólnota mieszkaniowa, reprezentująca ich interesy w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.
Problem jest złożony, a sytuacji nie ułatwia nieprecyzyjność sformułowań ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., która posługuje się pojęciami „zarządzania” i „zarządu” nieruchomością wspólną, dodając do tego katalogu również „zarządcę”.
Kluczowym pytaniem, na które należało odpowiedzieć, brzmiało: czy wspólnota mieszkaniowa może reprezentować mieszkańców w sprawie roszczeń z tytułu gwarancji lub rękojmi, a w konsekwencji – czy umowa cesji wierzytelności z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej jest sprzeczna z prawem, a przez to nieważna.
Dotychczas ustalona – choć nie bez wątpliwości – była kwestia dopuszczalności nabywania przez wspólnotę mieszkaniową praw i obowiązków do własnego majątku, aczkolwiek i ta koncepcja miała niedoskonałości, jak chociażby problem przyszłości majątku wspólnoty w przypadku jej likwidacji. Problematyczne były również inne kwestie, jak choćby zagadnienie legitymacji biernej w procesie opartym na tzw. zastępczym oświadczeniu woli
o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego na skutek przebudowy nieruchomości wspólnej – co w orzecznictwie przyznane zostało właśnie wspólnocie. Ponadto niepewne w praktyce było, czy możliwym jest, aby wspólnota mieszkaniowa – specyficzny twór powołany przez ustawodawcę jedynie w konkretnym celu, „niepełnoprawny uczestnik obrotu cywilnoprawnego” – reprezentowała ogół mieszkańców w procesie z nierzetelnym deweloperem, czy też każdy z właścicieli musiał występować z osobnym powództwem, w tym odszkodowawczym.
Wątpliwości częściowo rozwiewa najnowsza uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. (sygn. III CZP 84/13), która przyznała wspólnocie prawo dochodzenia roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej,w przypadku ich przelania na nią przez właściciela lokalu. Tym samym podkreślono związek pomiędzy tymi żądaniami a nieruchomością wspólną, którą – co do zasady – opiekować ma się właśnie wspólnota mieszkaniowa.
Uchwała z pewnością przyczyni się do usprawnienia roszczeń dochodzonych w procesie przeciwko inwestorowi, wysuwając jeden, często bardziej profesjonalny podmiot w walce z nierzadko pospiesznym, oszczędnym sposobem budowania przez dewelopera.
r.pr. Joanna Czaja